Как обменять хрущёвку на квартиру в новостройке?

15 апреля 2021

Таня открыла глаза ровно в пять. До звонка будильника оставалось ещё три часа, но спать она больше не могла. В сумке, в маленьком внутреннем кармашке, со вчерашнего дня лежал и ждал тест. Таня аккуратно перелезла через мужа, спящего на краю их старого узкого дивана, на цыпочках подошла к стеллажу, который делил комнату на две части, и заглянула за него. Пару минут смотрела на Вовку. Сын спал, свернувшись калачиком. «Большой совсем. Кровать ему уже впритык», - вздохнула Таня и бесшумно двинулась в сторону ванной.

Через двадцать минут она разбудила мужа. Сначала, правда, постояла у окна на кухне: просто улыбалась, глядя в серое февральское утро, и потихоньку осознавала – жизнь опять делает новый виток. А потом уже подошла к Пете, поцеловала его в макушку и шепнула прямо в его тёплое ухо: «Эй, отец, вставай! У тебя будет дочка!»

Они давно мечтали о втором ребёнке. Лучше, конечно, чтобы девочка! А там – как бог даст. Сыну Вовке уже десять, а с дочкой несколько лет как-то не вытанцовывалось. И вот, надо же! Теперь Пете придётся пошевелиться: вчетвером в их хрущёвской однушке будет совсем не развернуться.

И Петя зашевелился, прямо молодец. Откуда только вдруг энергия и идеи взялись!

***

К нам они пришли вместе – Татьяна и Пётр. Описали ситуацию. Есть однокомнатная квартира, в хрущёвке, от Петиной бабушки осталась. Почти центр – улица/район ХХХ. Ждут пополнения в семье, поэтому хотят квартиру в новостройке с минимальной доплатой – хотя бы двухкомнатную, но если трёшку получится, то и вовсе – супер!

Поначалу хотели всё своими силами провернуть. Потом поняли – тонкостей столько, что кое-кто рогатый ногу сломит, да и время уже поджимает.

Найти подходящие варианты, сравнить и выбрать, собрать информацию о застройщиках, взвесить их условия, преимущества, бонусы (и опять сравнить и выбрать). Одновременно с этим заниматься продажей своей старой квартиры. Тут: и оценка жилья, и подготовка документов, и поиск покупателей. А, если всё сложилось – выход на сделку и процедура регистрации. Голова кругом от этого всего!

Поэтому обратились к нам, в агентство «Недвижимость на Никольской» – Петру на работе кто-то из наших клиентов посоветовал. Мы, в итоге, помогли ребятам подобрать самый выгодный и удобный вариант. Об этом в конце статьи.

А сначала мы рассказали им о возможных путях решения их задачи – обмене старого жилья на новое по схемам взаимозачёта и trade-in.

Расскажем и вам.

Что такое взаимозачёт?

Всё по порядку:

  • Находим подходящую квартиру в одной из новостроек Москвы. Или несколько вариантов. Оцениваем надёжность застройщиков, стадию готовности дома, предполагаемую и существующую инфраструктуру, транспортную доступность и много чего ещё.

  • В нашем агентстве есть собственные базы и рейтинги – мы следим за судьбой всех строящихся и сданных объектов, наблюдаем за ходом строительства, знаем о возможных сложностях и тайных пятнах на репутации некоторых компаний.

  • Предлагаем застройщику принять вашу старую квартиру в счёт стоимости новой. Выбранное жильё резервируется за вами. Что важно – цена на время брони замораживается!

  • То есть, если повезло найти выгодное предложение – сезонное или акционное – на период «заморозки» цена для вас не изменится, даже если срок предложения истёк.

Стоимость бронирования, как правило, включается в цену новостройки. У одних застройщиков это фиксированная цифра, у других – процент от суммы сделки.

В этот же момент ваша старая квартира поступает в продажу на рынке вторичного жилья. Хорошо бы, конечно, чтобы покупатель нашёлся за тот срок, пока действует бронь. Если ваше прежнее жильё не уйдёт до окончания резервирования, новая квартира будет вновь выставлена в открытую продажу, и нередко уже по более высокой цене.

Поэтому с самого начала обращаем внимание на условия застройщиков. Большинство из них предлагает бронирование на месяц-полтора. Но есть и те, кто готов придержать для вас квартиру на три месяца – шансов продать старое жильё за такой срок куда больше!

Как только ваша старая недвижимость продалась, сделка завершается – вы владелец новой квартиры!

По сути, два процесса – покупка и продажа – у вас идут параллельно. Вам не нужно сначала продавать имеющееся жильё, а только потом покупать новое: риск остаться на неопределённое время вообще ни с чем сводится к нулю.

Что такое trade-in?

Этот способ во многом похож на предыдущий. И всё же – это не то же самое. А многие путают!

Как всё происходит, если совсем коротко:

  • Вы не передаёте свою старую квартиру для продажи и не резервируете понравившийся вариант, а сразу продаёте её агентству или девелоперу.

  • Сумма, вырученная на этой продаже, автоматически идёт в зачёт покупки нового жилья.

  • Договор на покупку новой квартиры заключается сразу. Этот метод быстрее первого, но есть нюансы.

Какая схема лучше?

Как всегда, надо смотреть по ситуации.

1. Деньги. При взаимозачёте вы можете выставить квартиру по рыночной стоимости. По trade-in вам придётся упасть в цене минимум на 10-15% – компания заинтересована в максимально быстром возврате своих средств, дешёвый лот быстрее уйдёт.

На первый взгляд, очевидно, что взаимозачёт выгоднее. Определённо да, если с продажей вашей старой недвижимости удастся уложиться в короткие сроки.

- А если срок брони заканчивается, а «взаимозачётная» квартира ещё не продана? Придётся всё же снижать цену или потом покупать выбранную новостройку по другой, более высокой цене.

C trade-in изначальную потерю в стоимости можно нивелировать за счёт приобретения новой квартиры со значительной скидкой – по акции или на распродаже.

- А если квартира никак не уходит, но вы при этом продолжаете оплачивать коммуналку и налоги? Когда вы сдаёте квартиру по trade-in, все выплаты берёт на себя риэлтор.

2. Время. Как вы уже поняли, продажа имеющегося жилья по схеме взаимозачёта может затянуться. С trade-in процесс значительно ускоряется и вас все продажные перипетии не касаются.

Допустим, у вас нет возможности ждать новоселья – нет родственников и друзей, у которых можно временно пожить, нет лишних средств на аренду промежуточного жилья – и вы хотели бы въехать в новую квартиру сразу? По trade-in вы точно можете быстро переехать. На взаимозачёте получится или нет – как повезёт!

Но последнее имеет значение, когда речь идёт об уже сданных домах. Если дом находится на стадии строительства, анализируйте все прочие условия.

3. Доплата. Понятно, что при смене старого жилья на новое – более качественное и просторное – придётся доплачивать, пусть и не катастрофически много.

Если собственных средств на оплату разницы не достаёт или вовсе нет, выход прост и банален – ипотека.

Общий приятный момент: на покупку квартир в новостройках предоставляются государственные субсидии. Заём выдаётся под 11,4-12%.

Банки «любят» тех, кто приобретает недвижимость по схеме взаимозачёта и предлагают им весьма божеские условия. А при большом первом взносе могут дополнительно снизить процентную ставку.

***

И вернёмся к нашим героям. Татьяна и Пётр предпочли куплю-продажу по схеме взаимозачёта.

Во-первых, мы подобрали им удачное предложение по акционной цене, в Хорошевском районе, на ул. Поликарпова. Дом ещё не был сдан, но уже близок к готовности.

Во-вторых, удалось получить отличные условия «заморозки» – понравившуюся квартиру забронировали на три месяца.

Во-третьих, они могли немного подождать, пока их квартира продастся по рыночной цене и пока будет сдан новый дом – у них была возможность временно пожить у родителей Тани.

В-третьих, их квартира ушла за полтора месяца. Район-то у них был неплохой. Они получили желаемую сумму и сохранили за собой зарезервированную цену.

В-четвёртых, мы параллельно с продажей старого жилья, подбирали для доплаты оптимальное ипотечное предложение наших банков-партнёров. И тут тоже всё получилось довольно подъёмно для семьи с двумя детьми и мамой, которая в ближайшее время собирается в декретный отпуск – под 5,5 %.

И да, новая квартира – трёхкомнатная, как Пётр с Татьяной и мечтали. Не самой большой площади, зато у каждого есть личное пространство. А ещё вчера Таня приходила утрясти последние формальности и сказала, что уже точно известно – будет девочка.